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TUTTO CIO’ CHE CONVIENE SAPERE SUL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Quando si intende vendere/acquistare un bene immobile, a seguito delle intercorse trattative, è di prassi sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita, con il quale le parti si impegnano – per iscritto – a trasferire la proprietà mediante un nuovo contratto (cd. contratto definitivo di compravendita).

Il preliminare costituisce un vero e proprio obbligo giuridico con efficacia vincolante per le parti.

In esso vengono puntualmente precisate le condizioni della compravendita.

Nello specifico, esso contiene: il consenso delle parti, l’esatta determinazione dell’immobile (indirizzo, caratteristiche, identificativi catastali (foglio, particella, sub, categoria, rendita etc.), prezzo, eventuale dazione di caparra confirmatoria e/o penale, termine per la stipula del definitivo ed altri elementi accessori.
Più il preliminare sarà dettagliato, meno dubbi potranno sorgere in sede di rogito.

A tutela di una o dell’altra parte o di entrambe, è opportuno inserire un termine per la stipula del contratto definitivo, termine che di solito viene fissato in relazione ai tempi necessari per l’erogazione del mutuo o per la consegna del bene nel caso di immobili da costruire.

Può essere semplice o essenziale: nel primo caso, in caso di inadempimento di una delle parti, il contratto resterà comunque ancora vincolante, mentre nel secondo caso, qualora la parte nel cui interesse è stato stipulato il termine non dichiari di volere comunque l’esecuzione del contratto, quest’ultimo si risolverà automaticamente.

Alla firma del preliminare il venditore pretende solitamente il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria o acconto prezzo.

Vi è una fondamentale differenza: l’acconto prezzo costituisce unicamente un’anticipazione del pagamento del prezzo, mentre la caparra confirmatoria rappresenta una garanzia per l’adempimento. Infatti, in caso di inadempimento di una delle parti, questa potrà essere trattenuta da chi l’ha ricevuta oppure restituita in misura pari al doppio (se chi l’ha ricevuta è la parte inadempiente). In entrambi i casi, per effetto dell’esercizio del recesso, il contratto si scioglierà (senza più alcun obbligo per le parti) e la trattenuta o il pagamento del doppio avverranno a completo e definitivo risarcimento dei danni subiti. In alternativa, si potrà agire per ottenere la risoluzione giudiziale del preliminare e la condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno, che dovrà essere però provato con i mezzi ordinari.

Il vantaggio, quindi, della corresponsione di una caparra è che si predetermina una quantificazione forfetaria dei danni da inadempimento contrattuale.

Per legge il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 gg. dalla firma (30 gg. se redatto con l’intervento di un notaio).
Essa comporta il versamento dell’imposta di bollo (€ 16,00 ogni 100 righe) e dell’imposta di registro in misura fissa (pari ad € 200,00), oltre che dell’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto prezzo (con un minimo di € 200,00) ed allo 0,5 % dell’importo della caparra. L’imposta proporzionale (riguardante caparre e acconti) versata in sede di registrazione verrà poi detratta dall’imposta di registro proporzionale dovuta in fase di rogito.

La registrazione ha inoltre l’utilità di dare data certa al contratto stesso.

A tutela dell’acquirente, si può effettuare la c.d. trascrizione del preliminare, che è cosa diversa dalla registrazione.

Il preliminare di compravendita di beni immobili può essere trascritto presso i Registri Immobiliari (cd. “conservatorie”) al fine di rendere opponibile ai terzi l’impegno assunto dalle parti. A trascrizione avvenuta, qualsiasi altra operazione (eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, etc.) trascritta successivamente con riguardo all’immobile non avrà alcun effetto nei confronti del promissario acquirente. La trascrizione necessita che il preliminare sia concluso dinanzi ad un notaio, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Da ultimo, vediamo cosa succede se una delle parti, dopo aver stipulato il preliminare, si rifiuta di stipulare il contratto definitivo.

Ai sensi dell’art. 2932 c.c. la parte adempiente può convenire in giudizio la parte inadempiente per ottenere una sentenza che disponga il trasferimento coattivo dell’immobile, oltre che la condanna al risarcimento dei danni.

Altro rimedio, esattamente opposto, è quello della risoluzione del contratto: quando l’inadempimento sia grave, si può richiedere la risoluzione (giudiziale) del preliminare, oltre alla restituzione di quanto versato (nel caso in cui sia il promissario acquirente ad agire) ed al risarcimento del danno (da provare).

Come precisato sopra, qualora sia stata versata una caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà molto più semplicemente dichiarare di recedere e trattenere la caparra o chiederne la restituzione del doppio.

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