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QUALI LE AZIONI POSSIBILI PER RECUPERARE CREDITI VANTATI VERSO UN CONDOMINIO

Se un creditore non viene pagato, può aggredire i beni del debitore (immobili, mobili, conto corrente, crediti verso terzi etc.), sottoponendoli a pignoramento, per poi soddisfarsi con il prezzo ricavato dalla vendita o assegnazione delle somme.

Quando si vanta un credito nei confronti di un condominio, il bene più facile da aggredire è costituito dal conto corrente condominiale.

In alternativa o in caso di insufficiente capienza del conto, il creditore munito di titolo esecutivo (decreto ingiuntivo, sentenza etc.) può aggredire i beni intestati ai singoli condomini, escutendo   dapprima i morosi e poi – in caso di mancato soddisfacimento – estendendo l’esecuzione forzata a tutti gli altri condòmini.

L’art. 63 disp. att. c.c., recentemente riformato, ha infatti sancito la parziarietà delle obbligazioni condominiali: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini”. Tanto che “l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi”.

In sostanza, il creditore è tenuto ad avviare il pignoramento nei confronti di quei condomini chenon sono in regola con le quote condominiali riferite al credito che vuole recuperare. Una volta avviato il pignoramento nei loro confronti – e sempre in proporzione ai rispettivi millesimi – se è rimasto insoddisfatto può agire verso gli altri condomini.

Evidentemente, è molto più dispendioso avviare tante azioni esecutive quanti sono i condòmini morosi, piuttosto che pignorare direttamente il conto corrente intestato al condominio.  

Alla luce dell’art. 63 suindicato, che impone di agire prima contro i morosi, molti giudici hanno recentemente preso posizione in merito alla possibilità di aggredire il conto corrente.

Il problema di fondo è se il creditore possa aggredire un bene su cui confluisce il denaro di tutti i condomini indistintamente. Tale possibilità finirebbe per risolversi in una aggressione dei soldi versati dai condomini in regola con i pagamenti.

Tuttavia, la giurisprudenza è in prevalenza orientata ad ammettere il pignoramento del conto corrente, giustificando tale possibilità sul presupposto che il condominio è un soggetto distinto dai condomini che vi partecipano e, di conseguenza, le somme di denaro che l’amministratore gestisce sono imputabili a questo “soggetto collegiale” e non ai condomini.

Ex multis, il Tribunale di Cagliari in data 27 febbraio 2018 ha ritenuto legittimo il pignoramento del conto corrente condominiale da parte della Società Abbanoa (Gestione Servizio Integrato Idrico) fondando la legittimità dell’azione esecutiva sulla circostanza per cui essendo l’utenza “idrica” intestata al Condominio, così come il conto corrente, il pignoramento non è in grado di incidere sul patrimonio dei condòmini virtuosi. La soluzione seguita dal giudice sardo suscita non poche perplessità, in quanto si basa sul riconoscimento di una soggettività giuridica in capo al condominio, distinta da quella dei singoli condomini.

Anche il Tribunale di Milano con ordinanza del 27 maggio 2014 aveva argomentato che sussiste un’autonomia patrimoniale del condominio, come si ricava dal dato normativo (l’art. 1129, comma 12, nr 4 parla di “patrimonio del condominio”), da cui la conseguente pignorabilità del conto corrente.

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