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Spese condominiali tra venditore ed acquirente

Nel nostro ordinamento vige questo principio: chi subentra nei diritti di un condominio (acquirente) è obbligato solidalmente con esso (venditore) al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. (art. 63, co, 4, disp. att. c.c.).

Ciò vuol dire che, indipendentemente da eventuali accordi formalizzati in sede di rogito notarile, entrambi rispondono in solido nei confronti del Condominio per le spese riguardanti le gestioni suindicate. L’amministratore può rivolgersi sia al precedente che al nuovo condòmino per chiedere le spese relative a tali annualità, con precisazione che le spese maturate prima, ma contabilizzate successivamente (magari in seguito a conguagli) sono di esclusiva spettanza del venditore.

Infatti, a prescindere dal momento in cui la spesa viene deliberata, l’obbligo di pagare le spese condominiali resta in capo a colui che era proprietario dell’immobile al momento in cui è stato erogato il servizio o effettuato l’intervento relativo alla spesa richiesta.

La giurisprudenza di merito pare essere orientata in tal senso: il condominio può agire, a mezzo di decreto ingiuntivo, nei confronti dell’ex condòmino per mancato pagamento di oneri riguardanti servizi resi nel periodo in cui egli era ancora proprietario dell’immobile, anche se approvate dall’assemblea quando già l’appartamento risulta essere stato venduto.

Si precisa che la Corte di Cassazione con sentenza n. 24654/2010 ha affermato che occorre distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi di straordinaria amministrazione. 
Con riferimento alle prime, l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non necessita della preventiva approvazione da parte dell’assemblea (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore. 
Invece, in caso di spese di straordinaria amministrazione, poiché l’obbligo in capo ai singoli condomini trova origine nella correlata delibera assembleare (direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano), la sentenza ha evidenziato il seguente principio di diritto: “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”
Pertanto, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente.

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